Hướng Dẫn Mua Bán Nhà Đất 2025: Điều Kiện, Hồ Sơ, Thủ Tục Mới Nhất

Từ ngày 1/7/2025, Luật Đất đai 2024 cùng các nghị định hướng dẫn thi hành chính thức có hiệu lực, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong hoạt động chuyển nhượng nhà đất. Bài viết dưới đây tổng hợp những điểm cần lưu ý dành cho người dân.

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ hợp pháp khi thỏa mãn các điều kiện:

Đối với bên chuyển nhượng:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp, tặng cho nhà nước…).

Không có tranh chấp đất.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.

Đất đang trong thời hạn sử dụng.

Không thuộc diện bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Đối với bên nhận chuyển nhượng:

Không thuộc các nhóm bị cấm nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng nếu không sinh sống tại khu vực đó.

Tổ chức, cá nhân, tổ chức tôn giáo, Việt kiều... chỉ được nhận chuyển nhượng trong phạm vi được pháp luật cho phép.

2. Hồ sơ và thủ tục chuyển nhượng nhà đất
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Công chứng: Thực hiện tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng cùng tỉnh/thành nơi có bất động sản.

Chứng thực: Thực hiện tại UBND xã/phường nơi có đất.

Giấy tờ cần chuẩn bị:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).

CCCD/hộ chiếu của các bên.

Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng.

Văn bản ủy quyền (nếu có).

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Các loại chi phí phải nộp:

Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ: 0.5% giá trị chuyển nhượng.

Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu do từng tỉnh quy định.

Lưu ý: Nếu giá hợp đồng thấp hơn bảng giá đất của tỉnh thì thuế và phí sẽ tính theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

Bước 3: Đăng ký biến động sang tên

Hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký biến động (Mẫu 11/ĐK).

Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng/chứng thực.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tờ khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ (nếu có).

Giấy tờ miễn, giảm thuế (nếu có).

Nơi nộp: Bộ phận một cửa tại UBND cấp huyện hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Thời gian giải quyết: Tối đa 10 ngày làm việc (không tính thời gian nghĩa vụ tài chính, ngày nghỉ, lễ...).

3. Chuyển nhượng một phần thửa đất

Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất, người dân cần:

Thực hiện tách thửa trước theo bản vẽ tách thửa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

Sau đó thực hiện các bước như chuyển nhượng toàn phần: công chứng/chứng thực, kê khai tài chính, đăng ký biến động.

4. Cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, một số loại đất không có giấy tờ vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu:

Sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014.

Không có tranh chấp.

Phù hợp quy hoạch.

Có xác nhận của UBND xã.

Trường hợp được cấp sổ đỏ bao gồm:

Sử dụng đất từ trước năm 1980 đến trước ngày 1/7/2014.

Sử dụng đất nông nghiệp làm đất ở tại vùng khó khăn.

Sử dụng đất nông nghiệp ổn định đúng mục đích.

Hồ sơ gồm:

Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận.

Giấy tờ chứng minh nguồn gốc hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Trích đo địa chính thửa đất.

Giấy ủy quyền (nếu có).

5. Trường hợp bắt buộc cấp đổi sổ đỏ theo mẫu mới từ 2025

Từ 1/1/2025, mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có mã QR sẽ được áp dụng theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Bắt buộc đổi sổ đỏ nếu:

Giấy chứng nhận bị rách, ố, nhòe.

Cần tách thửa hoặc cấp riêng.

Sai vị trí, diện tích thực tế.

Thay đổi thông tin vợ/chồng hoặc thành viên hộ gia đình.

Thay đổi mục đích sử dụng đất không còn phù hợp.

Thay đổi địa chỉ hành chính hoặc số hiệu thửa đất.

Kết luận

Với nhiều cải tiến về thủ tục, giấy tờ và phân quyền cho cấp xã, quá trình mua bán nhà đất năm 2025 sẽ trở nên thuận tiện, minh bạch và dễ tiếp cận hơn cho người dân và doanh nghiệp.

Người dân cần cập nhật đầy đủ quy định mới để tránh sai sót trong quá trình thực hiện giao dịch.